Ev kiralama sektöründe en çok merak edilen ve her dönem araştırılmaya devam edilen kira artış oranı hangi veriye göre hesaplanır sorusu kafa karışıklığına neden olabilmektedir. Kira artış oranları kira sözleşmeleri devam ederken kira bedellerinin ne kadar artacağını belirten hukuki sınırı temsil etmek için kullanılır. Türk Borçlar Kanunu madde 344’te kira artışları ili tarafın sözleşmede kararlaştırmış olmasına rağmen kanunda verilen üst sınırı temsil eder.
Uygulamaya bakıldığı zaman kira artış oranları sadece sözleşmede yazan oran üzerinden yapılmamaktadır. Eğer kira sözleşmesinde yazan oran yasal kira artış oranı hesaba katıldığında bu orandan yüksekse geçersiz sayılmaktadır. Kanun koyucu, kira artışının serbest şekilde gerçeklemesini bazı kurallarla sınırlandırmıştır. TÜFE tarafından belli dönemlerde açıklanan oran, beş yıllık kira süresi ve emsal kira gibi durumlar da hesaplanarak nasıl zam yapılacağına ilişkin düzenlemeler yapılmıştır.
Kira Artış Oranı
Kira artış oranı kira sözleşmelerinin devamı esnasında kira bedelinin ne kadar artacağını belirlemeye yarayan hukuki sınırdır. Türk Borçlar Kanunu’nda kira artışına ilişkin pek çok düzenleme yer almaktadır. Özellikle çatılı iş yeri ve konutların sahipleri, kendi kafalarına göre orantısız artışlar gerçekleştirememektedir. Bu nedenle kira artış oranı, yalnızca tarafların iradesine bırakılmamış, yasalar çerçevesinde güvenceye alınmıştır.
TÜFE kira artışı ile kiraya yapılabilecek zamların üst sınırı net şekilde belirlenmektedir. Türk Borçlar Kanunu madde 344’e göre, sözleşmede kira artışına ilişkin bir madde yer alıyorsa, kira artış oranı bir önceki kıra yılında TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına göre hesaplanan orandan daha fazla olamaz. Yani taraflar sözleşmede daha yüksek bir kira artış oranı belirlese bile bu oran kanunda belirtilen oranı aşamamaktadır.
Kanun koyucu bu düzenleme sayesinde kira artışına ilişkin sınırları belirlemiş ve haksız zamların önüne geçmeyi amaçlamıştır. Kira artışları belli bir ekonomik ölçüte bağlandığından hem kiracıların hakları korunmakta hem de orantısız zamların önüne geçilmektedir.
TBK madde 344’te düzenlenen bu durum çatılı iş yerleri için de geçerli kılınmaktadır. Bu düzenlemelere göre kira artışları kanunun belirlediğinden daha gazla olamaz. Örneğin bir kira sözleşmesinde kira artış oranı %35 olarak belirlenmiş olsun.TÜFE oranına göre göre bu sayı %30 olarak belirlenmişse, %30’un üzerinde gerçekleşen kira zamları geçersiz sayılmakta ve en fazla TÜFE’nin oranı kadar zam yapılmaktadır.
Kira Zammı Hesaplama
TÜFE’nin açıkladığı oranlar kira zammı hesaplama konusunda da rehber oluşturmaktadır. Yeni kira dönemi geldiğinde kiracılar, ÜFE’nin belirlediği oran sayesinde bütçe hesaplamalarını daha rahat ayarlayabilmekte hem de orantısız kiralara karşı koruma altına alınmaktadırlar.
Kira artış hesaplama yapılırken sözleşmede yazan kira oranına değil, daha çok TÜFE’nin oranına göre yapılmalıdır. Eğer kira sözleşmesinde yer alan oran TÜFE’nin oranından azsa bu durumda kira sözleşmesinde yer alan orana göre zam yapılabilir. Örneğin TÜFE artış oranı %30 olarak belirlenmişse ancak kira sözleşmesinde artış oranı %20 ise bu durumda kira sözleşmesindeki oran geçerli sayılmaktadır.
TBK madde 344’e göre, eğer kira sözleşmesinde yer alan kira oranı TÜFE’nin oranından fazlaysa geçersizdir. Ancak TÜFE’nin oranından azsa bu durumda geçerlidir. Çünkü TÜFE oranları kira zamlarındaki üst sınırı temsil ettiğinden bu oranından daha fazla artış yapılamaz.
Kira zam dönemi yaklaştığında kira artış bedelleri heyecanla beklenmekte ve buna göre yeni kira sözleşmeleri hazırlanmaktadır. Bu nedenle hem kiracılar hem de ev sahipleri için TÜFE’nin açıklayacağı oranları takip etmek ve buna göre bütçe hesaplamaları yapmak gerekir.
Kiracı Evde Tadilat Yaptırabilir Mi?