6089 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 310’da ev satıldığında kiracı hakları nelerdir sorusuna net cevaplar verilmektedir. Bu kanına göre kiralanan ev ne nedenle satılırsa satılsın, evin yeni sahibi kira sözleşmesinin tarafı olmaktadır. Evin satılması durumunda kiracılar zaman zaman paniğe kapılabilmekte ve araştırmalarını hızlandırmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracıları korumak için bazı hukuki düzenlemelere yer verilmektedir.
Ev satılınca kiracı hakları yasalar çerçevesinde hazırlanmıştır. Ev sahibi evi sattığında kiracıların sözleşmeleri sona ermemekte ya da hemen evden tahliye edilmemektedirler. Yeni ev sahibi, kira sözleşmesinin tarafı haline gelmektedir. Kiracı da sözleşme boyunca evi kullanmaya devam edebilmektedir.
Yeni ev sahibi ihtiyaç nedeniyle evin tahliye edilmesine ilişkin dava açarsa evi aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirim yapmak zorundadır. Sonraki altı ayda ise dava açmalıdır.
Kiracının tahliyesi sonrası yeni ev sahibi üz sene boyunca evi başkasına kiraya verememektedir. Ancak eski kiracılar tekrar evi kiralayabilir. Haksız tahliye söz konusuysa kiracılar son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak suretiyle tazminat talep edebilmektedirler.
Kiracılı Ev Satışı
Kiracılı ev satışı pek çok nedenden dolayı kiracılarda ya da ev sahiplerinde sıkıntı yaratsa da süreç aslında hiç karmaşık değildir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 310’da kiracılı evin satılması konusuna değinilmektedir. Açık açık kanunda belirtildiği üzere kiralanan ev bir sebeple el değiştirmişse yeni ev sahibi kira sözleşmesinin tarafı olmaktadır. Elbette eski ev sahibi, yeni ev sahibine evde kiracı olduğunu bildirmeli ve buna göre satış işlemlerini bildirmelidir.
Yeni ev sahibi kiracı hakları eski ev sahibiyle olduğu gibi devam etmektedir. Ev sahibinin kiraya verdiği evin satılması hukuken yapılan ve mümkün olan bir işlemdir. Evin satılması, kira sözleşmesini sonlandıran bir durum değildir. TBK madde 310’da kiralanan ev ya da çatılı işyerinin sarılması durumunda yeni mülk sahibi kira sözleşmesinin tarafı haline gelmektedir. Bu düzenleme sayesinde kiracıların hakları korunmaktadır.
Kira sözleşmeleri şahsi hak doğurmakta, taraflar arasında bağlayıcı bir unsur oluşturmaktadır. Yeni ev sahibi satışlar tamamlandıktan sonra kira sözleşmesinde yer alan hak ve borçların muhatabı haline gelmektedir. Kiracılar, sözleşme bitene kadar evi kullanmaya devam eder ve yeni ev sahibi de evi kullanışlı tutmakla yükümlüdür.
Eğer yeni ev sahibi ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kullanırsa ve kanunda öngörülen şartları karşılarsa kiracılar evden tahliye edilebilir. Ancak bunun için yeni ev sahibinin evi satın aldığı andan itibaren 1 ay içinde kiracılara ihtarname göndermesi gerekir.
Kiracı Tahliye Hakları
Kiracı tahliye hakları yine kanunlar çerçevesinde koruma altına alınmıştır. Yeni ev sahibi istediği tarihte ya da istediği şekilde kiracıları evden çıkaramamaktadır. Bir evin satılması, kiracının sözleşmeden doğan haklarını ortadan kaldırmamaktadır. Eğer kiracılar sözleşmeye aykırı davranıyorsa yeni ev sahibi sözleşmeye aykırılık nedeniyle kiracıları evden çıkarmak isteyebilir. Bunun için hukuki süreçlere uymak ve bazı tarihler içinde dava süreci başlatmak gerekmektedir.
Türk Borçlar Kanunu madde 351’de yeni ev sahibine bazı şartlar doğrultusunda tahliye davası açma imkanı sağlanmaktadır. Eğer yeni ev sahibi ihtiyaç nedeniyle kiracıyı evden tahliye etmek istiyorsa şu şartlara uymalıdır:
- Evi kendisi, eşi, çocukları, alt ya da üst soyu için kullanacağını kanıtlaması gerekir.
- Bu nedenden dolayı kiracıyı evden çıkaran ev sahibi, evi 3 yıl boyunca başkasına kiraya veremez. İsterse eski kiracı tekrar kiracı olabilir.
Ev satışı sonrası kiracı hakları korunmaya devam ettiğinden endişe edilecek bir durum yoktur. Eski ev sahipleri en az 6 ay öncesinde evin satılacağını kiracılara bildirmelidir.
Kira Borcu Olan Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?