Kiracılar ve ev sahipleri arasında gerçekleşen kira sözleşmeleri yazılı şekilde düzenlenmektedir. Kira sözleşmelerinde pek çok madde ve kural yer almaktadır. Bunlara kira artış bedelleri de dahildir. Bu nedenle kira kontratında artış maddesi yoksa ne olur sorusuyla sık sık karşılaşılmaktadır. Kira sözleşmesinde yer almayan eksik hükümler nedeniyle zaman zaman ev sahipleriyle kiracılar arasında anlaşmazlık çıkabilmektedir. Kira artış da bunlar arasında yer almaktadır.
Türkiye’de enflasyon oranı oldukça yüksektir. Bu nedenle kira artışı oranlarının belirlenmemesi ya da tespit edilmemesi gibi durumlar yaşanmamaktadır. Kira sözleşmeleri yazılırken kiraya veren taraf bazen yüksek kira artış oranları talep edebilirler. Ama ev sahiplerinin kira artış oranı yazmayı unutmaları ay da belirsiz oranlar yazmaları nedeniyle kira artış durumuna ilişkin belirsizlikler oluşabilmektedir.
Kanunlar tarafından belirlenen maddelere göre taraflar arası anlaşma olmadığı müddetçe yeni kira döneminde uygulanacak artış hakim tarafından kiralanan evin durumu değerlendirilerek bir önceki kira yılındaki üretici fiyat endeksi göz önüne alınarak gerçekleştirilmektedir.
TÜFE Oranı
TÜFE oranı yapılacak olan kira artış oranları için son derece önemlidir. Çünkü tüketici ve üretici fiyat endeksleri enflasyon oranına göre değişiklik göstermektedir. Örnek vermek gerekirse TÜFE aylık artış oranını 30,80 olarak vermiş, ancak sözleşmedeki kira artış bedeli 35.90’a denk geliyorsa o artış yasal olarak geçersiz sayılmaktadır. Ev sahipleri belirlenen orandan daha fazla artış yapamazlar.
TBK 344 maddesinde belirtilenlere göre iki taraf arasında yapılan bir anlaşma olmadığı durumlarda yenilenen kira döneminde uygulanacak olan kira bedeli hakimce kiralanan konutun durumuna bakılarak, bir önceki kira yılındaki üretici fiyat endeksine göre artış yapılmaktadır.
Bu durumda kira sözleşmesinin sona ermesiyle yeni kira döneminde uygulanacak olan kira bedeline dair bir düzenleme yer almıyorsa iki taraf bir tutar üzerinden anlaşma sağlayamıyorsa yenilenen kira dönemindeki bedel Türk Borçlar Kanunu madde 344’e göre hakim tarafından belirlenir.
Yasal Kira Artışı
Yasal kira artışı oranları düzenli olarak TÜFE sitesinde ve resmi gazetelerde açıklanmaktadır. Bu oranların üzerinde yapılmak istenen artışlar yasal kira artışları kapsamına girmemekte ve geçerli olmamaktadır. Eğer ev sahibi, TÜFE tarafından belirlenen kira artış oranından daha fazla artış yapmak istiyorsa bu yasal bir durum değildir. Kiracılar haklarını arayabilmektedirler.
Eğer yapılan kira sözleşmesinde kira artış oranı TÜFE’nin belirlediği oranı aşıyorsa bu durumda yine sözleşmede yazan artış yasal sayılmamaktadır. Hem ev sahiplerinin enflasyon nedeniyle mağdur olmaması hem de kiracıların ev sahiplerinin haksız zam taleplerine karşı önlem alınması için yasalara göre hareket edilmelidir.
Bazen bazı ev sahipleri, ekonomik zorlukları ve enflasyonları gerekçe göstererek kiracılardan çok daha fazla kira isteyebilmektedirler. Bu durumun giderek artması nedeniyle yasalar bakımından önlem alınmıştır. Ev sahipleri kiracılardan haksız derecede yüksek meblağlar talep edemez. Bunun yanı sıra kiracılar belirlenen oranlarda yapılan zamlara uymak durumundadır.
Sözleşmede artış olmaması durumunda TBK 344 uygulanmaktadır. Evin mevcut durumu, konumu ve değeri gibi durumlar hesaba katılarak uygulanacak olan zam oranı hakim tarafından belirlenmektedir. Kira artışlarıyla ilgili maddeler sözleşmede yer almazsa ve kiraya zam yapılmak istenirse yasal süreçlerle uğraşmak gerekebilir. Bu nedenle mutlaka kira sözleşmesi yaparken “nasıl olsa konuşulup çözülür” denilmemeli, her türlü duruma uygun sözleşme maddelerine ve kanun maddelerine yer verilmelidir. Bu sayede ilerleyen dönemlerde ev sahipleri ve kiracılar arasında anlaşmazlık yaşanmasının önüne geçilirken hem de anlaşmazlıklar daha kolay çözülür.
Ev Sahibi Kiracıya Kaç Ay Önceden Haber Vermeli?