Ev sahipleri haklı nedenlerden dolayı kiracılara ihtar gönderme hakkına sahiptir. Bu nedenler sözleşmede yer almakta ve ev sahibinin haklarını korumak için düzenlenmektedir. Ev sahibi kiracıyı kaç kez uyarabilir sorusu, kiracılar için önemli bir sorudur. Ev sahipleri çeşitli nedenlerden dolayı kiracılara ihtarname gönderebilmektedirler ve bu ihtarnameler genelde noter ile gönderilir.
Kira sözleşmelerinde kiracıların esas yükümlülüğü kira bedelini tam olarak ve zamanında ödemektir. Kiracılar kira bedellerini tam olarak ödese bile bunu zamanında yapmıyor, geciktiriyorsa ev sahibi kira sözleşmesini feshedebilmektedir. Bundan önce ihtarname göndererek kiracıyı uyarmalıdır. Kiracının kirasını eksiksiz ve zamanında ödemesi önem taşır.
Kira ödemesi bir gün bile gecikirse ev sahipleri kiracılara ihtarname gönderme hakkına sahiptir. Türk Borçlar Kanunu madde 352’ye göre tahliye davası açabilmektedir. Haklı ihtar nedeniyle kiracının tahliye edilmesi için tahliye davası açılabilmekte ve ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilmektedir.
Tahliye Süreci
Tahliye süreci anında gerçekleşen bir durum değildir ve zaman gerektirir. İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılabilmekte, ancak bu dava için bazı şartların oluşması gerekmektedir. Öncelikle ev sahibi kiracıyı iki farklı zamanda iki farklı ihtarla uyarmış olmalıdır. İhtar nedenleri ise şunlardır:
- İki taraf arasında gerçekleşen kira sözleşmesi iş yeri ya da konut üzerine olmalıdır. Araba ya da eşya kiralama gibi durumlar için geçerli değildir.
- Kiracı, kira bedelini zamanında ödememiş olmalı, geciktirmelidir.
- Ev sahibi kira ödemesinin verilen süre içinde ödenmemesi nedeniyle kiracıya bir kira yılı içinde farklı aylarda kiracı uyarı niteliği taşıyan iki yazılı ihtarname göndermiş olmalıdır.
- İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası kira süresinden bir yıl fazlaysa kiracıya ihtar gönderilen kira yılının bitiminden itibaren bir aylık sürede açılmalıdır. Türk Borçlar Kanunu 353’te yer alan düzenlemeye göre kiraya veren, tahliye davası açabilmek adına belirlenen sürede kiracıya dava açılacağı yazılı olarak bildirmesi halinde dava açma süresi bir kira yılı uzar.
Türk Borçlar Kanunu madde 352’ye göre açılacak olan tahliye davasında haklı ihtar kavramına dikkat etmek gerekmektedir. Kiraya veren kişi kiracıya gönderilen ihtarın haklı ihtar olması için şu durumlara sahip olması gerekir:
- İhtarlar kiracıya yazılı olarak gönderilmelidir.
- Gönderilen ihtarın ispatlanması için noter aracılığıyla gönderilmelidir.
- Vadesi gelen kira bedeli miktarı, kiranın hangi aya ait olduğu ve geciken kiranın ödenmesi talebi bu ihtarnamelerde yer almalıdır.
- Kira süresi bir yıldan fazlaysa son kira yılı içinde geciken kira ödemeleri de ihtarda belirtilmelidir.
- İhtar, usule uygun olacak şekilde kiracılara gönderilmiş olmalıdır.
- Kiracıya gönderilen ihtarlar tek bir aya değil, farklı kira aylarına ait olmalıdır.
Bildirim Hakkı
Kiranın gecikmesi, kira sözleşmesine aykırı davranılması ve kiracının eve zarar vermesi halinde ev sahiplerinin bildirim hakkı her zaman vardır. Bu bildirimler olası tahliye davaları durumunda daha kolay ispatlanabilmeleri için yazılı bir şekilde noterlikler aracılığıyla kiracılara gönderilmelidir.
Kira ihlali yaşandığı zaman ev sahipleri bir kira yılı içinde farklı aylarda iki kere kiracılara ihtarname gönderebilmektedir. Eğer gönderilen ihtarnamelere rağmen bir değişiklik olmuyorsa bu durumda ev sahipleri Sulh Hukuk Mahkemeleri’ne giderek dava açabilirler.
Bu davalarda yetkili mahkemeler:
- Davalı kiracının yerleşim yerindeki mahkeme
- Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer
- Davacı kiraya verenin yerleşim yeri
İki haklı ihtar davası kira süresinin sonunda ya da kira süresi bir yıldan uzunsa açılabilmektedir. Bu davalarda dava açma masrafları yıllık kira bedeline oranla değişim göstermektedir. Dava açıldıktan sonra kiracı hemen evden çıkarılmaz. Önce ispatlar sunulur ve dava onaylanırsa kiracıya evden ayrılması için belli bir süre verilir.
Kira Bedeli Dövizle Belirlenebilir Mi?