Tapu kaydının geçersiz sayılması, bazı işlemler ve hukuki nedenler sonucu oluşabilir. Tapu sicili, taşınmaz mülkiyetin güvenliğini sağlama konusunda kamusal kayıt sistemine denmektedir. Ancak uygulamaya geçildiğinde tapu kayıtlarının muhakkak doğruluk taşıdığını söylemek doğru olmaz.
Yaşanabilecek durum hem alıcıyı hem de satıcıyı ve hatta üçüncü kişileri ciddi hak kayıplarını yaşamasına sebep olabilir. Sizler için bu yazı içerisinde tapu kaydının geçersiz sayılması konusunda sebep olabilecek nedenleri, uygulamada karşılaşılan riskleri ve hukuki kaynaklarını aylıkları ile ele alacağız.
Geçersiz Sayılabilmesini Hangi Hala Sebep Olur?
Tapu kaydının geçersiz sayılması açısından sebep olabilecek bazı hal ve durumlar bulunmaktadır. Kayıtların geçersiz sayılması, mevcut kayıtların hukuki anlamda sonuç doğurmamasını içermektedir. Bu durumun örneklerini kaydın geçersizliği olarak görmek mümkündür şu.
Durumu düzeltebilmek adına tapu iptal ve tescil davaları ile sicil düzeltilebilmektedir. Süreç içerisinde epey bir uğraş gerektiğinden, ispatlama anlamda oldukça uğraştırıcı davaları da beraberinde getirmektedir. Kaydın geçersizliğine neden olabilecek sebep ve durumları ise şu şekilde sıralayabiliriz;
- Yetkisiz kişiler tarafından işlemler yapılmış olabilir. Tapu kaydının geçersiz sayılmasına neden olabilecek işlemlerin başında yetkisizlik yer almaktadır. İşlemlerin malik olmayan kişi veya temsil yetkisi bulunmayan bir vekilin taşınmaz üzerinde yapılması sebebiyle tapu kaydının hukuki anlamda geçersiz sayılmasına yol açabilir. Uygulamalarda karşılaşılabilecek örnekler arasında sahte vekaletnamelerle yapılan satışlarda yer almaktadır. Bu durum ciddi anlamda tarafların mağduriyet yaşamasına sebep olmaktadır. Böyle bir durumla karşılaşılması tapu siciline güven ilkesini bir köşede bırakmaktadır.
- Muvazaalı işlemler ve gerçek irade sorunu yaşanabilir. Gerçekte bağış niteliği taşıyan bir işlem görünürlükte aslında satış gibi yapılabilir. Bu durumda ispatlanmaya gidilirse tabu kaydı geçersiz sayılabilmektedir. Muvazaa konusu ise tarafların 3 kişileri aldatmak suretiyle gerçek iradelerine uymayan bir işlem yapılmasına denmektedir. Tapu hukuku içerisinde mirasçıdan mal kaçırma amacıyla yapılan satış işlemlerine muvazaa iddiası konabilmektedir.
- Kanuna aykırı olması sebebiyle geçersiz kabul edilebilmektedir. Bazı tapu işlemlerinde doğrudan kanuna veya kamu düzenine aykırılık olduğu gerekçesiyle geçersiz kabul edilebilmektedir. Kamu düzenini ihlal eden işlemler, tapu kaydının geçersizliği sonucunu görülmesine sebep olabilmektedir. Bu gibi durumlarda aykırılık görüldüğünde idari incelemeler veya dava süreçleri ile işlemler ilerletilmektedir.
- İradenin hukuka uygun şekilde oluşmadığında geçersiz sayılabilir. Tapu işlemlerinde, taraf iradesi yer aldığı için bu irade hukuka uygun şekilde olmadığında tapu kaydı tartışmalı hale gelmektedir. Böyle bir durumda mahkeme tarafların beyanlarını, belgeleri ve tanıkları değerlendirerek iradenin hukuka uygun olup olmadığını incelemektedir.
Uygulamada Tapu Kaydını Geçersiz Hale Getiren Yaygın Örnekler Nelerdir?
Tapu kaydının geçersiz sayılması için bazı durumlar bulunmaktadır. Bu sebeple taşınmaz alım satım işlemlerinde yalnızca tapu kaydına bakmak yeterli sayılmaz.
Süreç içerisinde bilinçli hareket etmek, ihtiyaç duyulduğu durumlarda profesyonel destek almak ve düzenli kayıt takibi yapmak gerekmektedir. Tapu ve taşınmaz işlemlerinde görülebilecek geçersizlik durumlarını yaşamamak adına kayıtların düzenli ve şeffaf bir şekilde takip edilmesi gerekmektedir.
Birden fazla taşınmazı bulunan kişilerin veya mülkünü uzaktan takip etmek isteyen kişiler için bu süreç daha da önemlidir. Mevcut durum içerisinde tapu kaydının geçersiz sayılmasına neden olabilecek en sık sebepler yer almaktadır. Bunları ise şöyle sıralayabiliriz:
- Ayırt etme gücü bulunmayan kişilerin yaptığı işlemler,
- Kanunen yasaklı taşınmaz devirleri,
- Malik olmayan taraf tarafından yapılan tescil kayıtları,
- Mirasçılardan mal kaçırmak suretiyle yapılan muvazaalı satış işlemleri,
- Hile, aldatma veya tehdit altında imzalanan tapu devri işlemleri,
- Sahte ya da usulsüz düzenlenen vekaletname ile yapılan satışlar.
Düzenli Kira Tahsilatı İçin Ev Sahiplerinin Tercih Edebileceği En Etkili Dijital Sistemler