Kiracının öncelikli satın alma hakkı, hem ev sahiplerine hem de kiracıları ilgilendiren bir konudur. Özellikle Türk Borçlar Kanunu’nda yapılacak olan konut satışlarındaki ev sahiplerini ve kiracıları ilgilendiren tüm haklar güvence altına alınmıştır. Kiracıların ise bu konuda en çok merak ettiği şey, yaşamış oldukları konutların satışa çıkması durumunda bu mülkü satın alma konusunda bir öncelik haklarına sahip olup olmadıklarıdır.
Konutun satılması gibi bir durum ile karşılaşıldığında kiracıların bu konuda alma konusunda öncelikli olup olmadıkları bilinmek istenir. Ön alım hakkı yani şuf’a hakkı, hisseli taşınmazlarda hissedarların diğer hissedarlarına karşı sahip oldukları bir hak olarak belirtilmektedir. Yani doğrudan kiracılar için geçerli olmamaktadır. Fakat bazı özel durumlarda kiracının öncelikli satın alma hakkı söz konusu olabilmektedir. Ancak unutulmamalıdır ki, bu belli şartların oluşması halinde kiracıya haklar tanınmaktadır.
Kiracıya Ön Alım Hakkı Hangi Durumlarda Tanınmaktadır?
Kiracıların öncelikli satın alma hakkından yararlanabilmeleri için bazı özel koşulları taşıması gerekmektedir. Bu koşulları şu şekilde sıralayabiliriz:
- Kat karşılığı inşaat projelerinde veya tahsisli kamu konutlarında kiracıya ön alım hakkı tanınmaktadır. Özellikle bazı özel projelerde, tahsis veya uzun süreli oturum söz konusuysa kiracılara öncelikli alım hakkı tanınabilmektedir.
- Kira sözleşmesinde ön alım hakkı açıkça belirtildiyse bu hak tanınmaktadır. Kira kontratında ‘satış halinde kiracının öncelikli satın alma hakkı vardır’ şeklinde bir ibare bulunuyorsa, ev sahibi satıştan önce bu hakkı kiracıya teklif etmelidir.
- Kiracıya ön alım hakkı ihale yoluyla satışlarda da tanınabilmektedir. Kamu kurumlarının kiracıya kullandığı taşınmazları satması gibi bir durum söz konusu olduğunda ilgili yönetmeliklere göre kiracıya öncelik tanınabilmektedir. Arsa, iş yeri ve tarla gibi ticari gayrimenkullerde farklı düzenlemeler olabilmektedir. Ancak böylesi bir durumda konut kiraları konusunda genel durum listede yer aldığı gibidir.
Kiracıların Yasal Hakları Nelerdir?
Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının kira sözleşmesi, taşınmazın el değiştirmesi durumu söz konusu olacaksa geçerliliğini koruyacaktır. Evin satıldığı durumda da mevcut oturan kiracı yeni mal sahibi ile aynı şartlarda kira ilişkisini devam ettirebilmektedir. Böylelikle kiracının yasal hakları güvence altına alınmış olup, aynı zamanda yeni kiracının da kira sözleşmesini devralacağı anlamına gelmektedir. Bu bilgiler ışığında kiracının satılan evi alma konusunda otomatik bir öncelik hakkına sahip olduğu anlamı çıkarılmamalıdır.
Birçok kiracı yaşamış oldukları evlerin satılması halinde ev sahibinin kendisine ilk olarak tek sunması gerektiğini düşünebilmektedir. Ancak böyle bir düşünce karşılığı yasal dayanağa sahip değildir. Kira sözleşmesinde ayrıca bir madde belirtilmediyse ya da özel bir yönetmelikle güvence altına alınmadıysa, ev sahibinin doğrudan üçüncü bir kişiye ev satışını yapması mümkündür.
Kiracılar Bu Durumda Ne Yapmalı?
Kiracılar ilk olarak kira sözleşmesine ait ayrıntılı şekilde incelemesi gerekmektedir. Eğer maddeler içerisinde öncelikli satın alma hakkı gibi bir madde bulunuyorsa bunu yazılı olarak teyit edebilirsiniz. İhtiyaç halinde tahliye gibi bir durumda direkt olarak hakkınızı ve yasal süreleri ayrıntılı şekilde bilmeniz gerekir. Ev sahibi tarafından evin satılacağına dair bir sinyal algıladıysanız, evi almak isteyip istemeyeceğinize karar verebilirsiniz.
Tam bu noktada yapacağınız pazarlık etkili olabilir. Satış gerçekleştiği durumda ise tapudan yeni malik bilgilerini öğrenebilir ve hukuki süreçleri başlatma konusunda bir avukattan destek alabilirsiniz. Konut satışında kiracının öncelikli satın alma hakkı genel geçer bir halk çerçevesinde değerlendirilmemektedir. Mevcut olan hak ancak kira sözleşmesine iliştirilmiş özel maddeler veya bazı yasal düzenlemelerle bu hak tanınabilmektedir.
Kira Gelir Vergisi Muafiyet Tutarları için tıklayın!