Kira tespit davası nedir ve kim açabilir sorusu, kira bedelinin yasal düzenlemelere uyacak şekilde belirlenmesi konusunda en sık sorulan sorulardan biridir. Kira zamlarının yapılacağı dönemler ev sahipleri ve kiracılar arasında sıklıkla sile getirilen bir konudur. Anlaşmazlık durumunda kiracı ya da ev sahibi kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini isteyebilir. Taşıt, tarla ve taşınabilir eşyalarla ilgili kira tespit davası açılamamaktadır.
Kira bedeli tespit davası sadece kira bedelinin belirlenmesi için açılabilir. Kira bedelinin tespitinde kira tahsili talep edilememektedir. Bunun için başka davalar açılmalıdır. Kira tespit davası yalnızca kira bedelinin kesin olarak belirlenmesi için açılan dava türüdür.
Kira Tespit Davası Süreci
Kira tespit davası süreci 5 seneyi geçmiş iş yerleri ve konut kiralarında kiracı ve ev sahibinin yaptığı anlaşmaya bakılmadan kira bedelinin piyasaya göre mahkeme tarafından belirlenmesiyle sürer. Buna kira tespit davası adı verilmektedir. Bu davada kira bedelinin yasal düzenlemelere uygun olacak şekilde düzenlenmesi amaçlanır. Aynı zamanda taraflar arası yaşanan yeni kira belirleme sorununda da başvurulmaktadır.
Kira tespit davası şartları Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan madde 344’te düzenlenmiştir. Buna göre taraflarca bu konuda anlaşma yapılıp yapılmamasın bakılmadan beş yıldan uzun ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanacak olan bedel, tüketici fiyat endeksine göre hakim tarafından belirlenir. Tüketici kitle indeksinde belirlenen orana göre kiralanan evin durumu ve bahsi geçen kira göz önüne alınarak uygun bir şekilde belirlenmektedir.
Maddede açıkça belirtildiği üzere beş yıllık dönemlerle belirlenen kira bedelleri her yeni beş yıllık dönemde tekrar gözden geçirilebilmektedir. Uzun vadeli kiralara bakıldığında ve enflasyon değişimleri de göz önüne alındığında kira bedeli sabit kalmaya uygun değildir. Bu sebeple kanunlara göre kiraya veren kişiler bu doğrultuda dava açabilir. Ancak dava açmak için de bazı şartlara uymak gerekir.
Kira Uyarlama Davası
Kira uyarlama davası verilen kararın tespiti için uygulanan bir süreçtir. Kira tespit davaları diğer tespit davalarından farklı olarak var olan hukuki ilişkinin yeni bir hukuki boyuta ulaşması demektir.
Kira artış davası sadece kira bedelinin belirtilmesi amacıyla açılan bir davadır. Bu davayı açabilmek için bazı şartların karşılanması gerekmektedir.
5 Yıllık Dönemin Bitmesi
Her yıl yenilenen kira sözleşmeleri, belirlenen artış oranına rağmen beş yılın sonrasında kira tespit davası açılabilir. Türk Borçlar Kanunu madde 344’te taraflar tarafından bu konuda bir anlaşma olup olmadığına bakılmadan fava açılabilmektedir. Kira tespit davasının sonucunda belirlenen yeni kira bedeli, sözleşmeye aykırı değildir.
Kira Sözleşmesi
Kira tespit davası açılabilmek için en önemli şartlar arasında kira ilişkisinin kanıtlanması yer almaktadır. Kira tespiti açmak isteyen tarafın hukuken geçerli bir kira sözleşmesine sahip olması gerekmektedir. Söz ile yapılan kiralarda bu durum soruna neden olabilir.
Hukuki Yarar
Kira tespit davası kim açar ya da nasıl açılır sorularına net yanıt veren Türk Borçlar Kanunu’nda, davanın hangi şartlarla açılacağına da yer verilmektedir. TBK madde 345’e göre kira bedeli tespiti davası için hukuki bir yararın bulunması şartı vardır. Kira tespit davası açıldığında mahkeme hukuki yararın varlığına bakarak davayı reddedilmektedir.
İhtarname
Yazılı bildirim olarak da geçen ihtarnamenin varlığı, dava için önemlidir. TBK madde 345’e göre ev sahibi tarafından açılacak olan dava için kiraya veren tarafın sözleşmenin bitişinden en az 30 gün önce kiracıya yazılı bildirim göndermesi gerekir. Bu ihtarnamelerin zamanında yapılması ve kiracıya ulaşması gerekmektedir.
Ev Sahibi Kiracıya Hangi Durumlarda İhtar Çekebilir?