Kiralık ev piyasası, kentsel dönüşüm projeleri ile birlikte önemli oranda etkilenmektedir. Türkiye gibi deprem riski taşıyan ülkelerde kentsel dönüşüm projeleri güvenli yaşam alanları oluşturmak dışında gayrimenkul piyasasının mevcut konumunu değiştirmek üzere ön plana çıkmaktadır.
Risk taşıyan ve eski binaların yıkılarak yerlerine daha modern konutların inşa edilmesi, hem satılık hem de kiralık ev piyasası üzerinde değişimlere yol açmaktadır. Görülen bu değişimler, kiracılar ve ev sahipleri açısından farklı şekillerde yorumlanmaktadır. Peki, bahsi geçen bu süreç kiralık ev piyasasına ne şekilde etkilemektedir?
1- Arz ve Talep Dengesinin Tekrardan Kurulması
İstanbul’un veya İzmir’in bazı ilçelerinde 2015 ve 2020 arasında yoğun dönüşüm görülmektedir. Bu dönüşümün etkisiyle birlikte kira fiyatları önemli oranda artış göstermiştir. Yeni projelerin tamamlanması ile birlikte piyasada birbirinden farklı seçenekler oluşmakta ve kiralar belli oranda dengelenmiştir.
Kentsel dönüşüm, kısa vadeli kiralık ev piyasası üzerinde dalgalanmalara yol açmaktadır ancak bu durum uzun vadeli olarak yorumlanacaksa yeni bir dengeyi de oluşturmaktadır. Yıkımların tamamlanması ile birlikte kiralık ev sıkıntısı yaşanırken, yeni konutların tamamlanması aşamasında piyasaya çeşitli kiralık ev arıza eklenmektedir. Bu durum belli bir süre sonrasında fiyatların istikrar kazanmasını da sağlamaktadır.
2- Geçici Olarak Taşınma ve Kiralık Ev Talebinde Artış
Kentsel dönüşümün etkilerinden birisi de eski binalarda yaşayan kişilerin geçici anlamda taşınmak durumunda kalmalarıdır. Dönüşüm ile birlikte binaları yıkılan ev sahipleri veya kiracılar, yeni evleri tamamlanana kadar kiralık ev arayışına girmektedir. Ortaya böyle bir arzın çıkması ile birlikte dönüşümün fazla olduğu yerlerde kiralık ev talebinde artırmaktadır.
Talebin artış göstermesi de fiyat yükselmesini de beraberinde getirmektedir. Bir semtte aynı anda yüzlerce konut boşaltıldığında mevcut civarlardaki kiralık ev sayısı da yetersiz kalmakta ve kira bedellerini yükseltmektedir. Bu durum piyasadaki arz talep dengesini direkt olarak etkilemektedir.
3- Geçici Barınma ve Kira Krizleri Sorunu
İstanbul, Ankara ve İzmir gibi Büyük şehirlerde geçici barınma sorunu ve kira krizleri görülmektedir. 2025 yılı kapsamında İstanbul’da pek çok ilçede kentsel dönüşüm sonucu kiralık ev bulmak tamamen zorlaşmıştır. Bu durum kira fiyatlarında hızlı şekilde yükseltmiştir. Kiracılar için ortaya barınma krizi çıkmıştır.
Kentsel dönüşüm bazı bölgelerde kısa vadeli olsa da önemli oranda kira krizlerine sebep olabilmektedir. Civarda aynı anda binanın yıkılması sebebiyle kiralık ev bulmak zorlaşabilmektedir. Bazı ev sahipleri ise talepte görülen artışı fırsat bilerek kira fiyatlarını normalinde üzerine çıkarmaktadır.
4- Sosyoekonomik Eşitsizlik Sorunu
Kentsel dönüşüm, kiralık ev piyasası üzerinde gelir grupları arasındaki farkı büyütmektedir. Eski yapılardaki konaklayan düşük gelirli aileler, uygun fiyatlarla oturum sağlamaktadır. Dönüşüm ile birlikte artış gösteren kira bedellerini karşılayamamaları da oldukça olasıdır.
Bu durum o aileleri daha uzak yer ve bölgelere taşınmaya zorlamaktadır. Şehir merkezlerinde yoğunluklu olarak orta ve üst gelir grubunun ağırlığı artış göstermekte ve dar gelirli kesimler ise şehir merkezinin dışındaki bölgelere kaymaktadır. Bu durum ise sosyal dengelerin ve kiralık piyasanın coğrafi dağılımını da etkilemektedir.
5- Kiracı Profillerinin Değişim Göstermesi
Kentsel dönüşüm, son olarak kiracı profillerinde değişim yaratmaktadır. Yalnızca kiralık evlerin fiyatları değil, bölgedeki kiracı profilleri de değişmektedir. Dönüşüm ile yeni yapılan binalar daha yüksek kira talep ettirdiğinden, orta ve yüksek gelirli aileler tercih etmektedir. Eski binalarda ise düşük gelirli aileler oturabildiğinden, bu durum mahallelerin sosyo-kültürel yapısında da değişimlere yol açtığını göstermektedir.
Kira Geliri Beyanı Doğru Belirtilmezse Ne Olur?