Kentsel dönüşüm, amaç itibariyle şehirleri daha güvenli, modern ve yaşanabilir hale getirmek amacıyla yapılmaktadır. Bu değişiklikler genel olarak fiziksel ve sosyal olarak dönüşümü içermektedir. Yalnızca yapı güvenliğinin dışında ekonomik ve sosyal yapılarında dönüşmeye başladığı görülmektedir. Kentsel dönüşümün izlerini genel olarak afet riski taşıyan bölgelerdeki yapıların yenilenme çalışmalarında görmek mümkündür.
Ayrıca yaşam kalitesinin artırılması ve altyapının iyileştirilmesi maksadıyla yapılmaktadır. Bu dönüşüm ile birlikte yalnızca ev sahipleri değil, kiracılar da direkt olarak ilgilenmektedir. Kentsel dönüşümün izleri ile birlikte konut arz-talep dengesi değişmektedir. Sonuç itibariyle kira fiyatları etkilenmekte ve kiralık konut piyasasında önemli dalgalanmalar görülmektedir. Bu kentsel dönüşüm etkileri şu şekilde sıralamak mümkündür:
1- Kentsel Dönüşüm Projelerinde Devlet Teşvikleri
Türkiye’de kentsel dönüşüm projelerde çeşitli devlet destekleri devreye girmektedir. Türkiye’de kiracılara taşınma desteği, dönüşüm sürecinde sosyal konut üretimi ve kira desteği gibi uygulamalar yapılmaktadır.
Büyükşehirlerdeki dönüşüm projeleri ile birlikte sosyal kiralık konutlarının inşa edilmesine katkı sağlayabilmektedir. Orta gelirli grupların barınma sorunlarına da bir çözüm önerisi olabilmektedir. Kentsel dönüşümle birlikte mevcut piyasadaki dengesizlikler giderilerek dönüşümün sosyal etkileri de azaltılacaktır.
2- Kira Fiyatlarında Artış Görülmesi
Kentsel dönüşümle birlikte eski konutlar yıkanırken kiralık konutları olan arz geçici olarak azalma göstermektedir. Talebin azalmasının yanı sıra giderek artış göstermektedir. Dönüşüm yapılması planlanan bölgelerde oturan kişiler yeni bir ev arayışına girmektedir. Bununla birlikte sabit kalan arz karşısındaki artan talebe karşılık kira fiyatları yükselmektedir.
Dönüşüm sonrası piyasaya yeni konutların girmesi ihtimaline karşın konutların kirası daha önce o bölgede yaşayan kiracıların ödeme gücünün önüne geçebilir. Özellikle yeni inşa edilen konutların çoğunda daha yüksek fiyatlar mevcut olduğundan, orta gelirli kiracıların ödeme durumuna uygun olmayacaktır.
3- Kiralık Konut Tarzında Dönemsel Daralma Görülmesi
Ankara, İzmir ve İstanbul gibi büyük şehirlerde belli semtlerde kentsel dönüşüm yoğunlaşırken, kiralık konut talebi ise yakın çevredeki mahallelere yönelmektedir. Bu durum çevredeki bölgelerin kira fiyatlarını yükseltmektedir.
Geçici arz azalmasının görülmesiyle kısa vadede kira fiyatlarının artmasına neden olmaktadır. Dönüşüm planlanan bölgelerdeki eski binalar yıkılırken, yenileri yapılana kadar orada oturan kişiler başka yerlere taşınmak durumunda kalır. Yaşanan bu durum büyük şehirlerdeki kiralık konut arzını büyük oranda kısıtlamaktadır.
4- Kiracıların Yerlerinden Edilmesi
Dönüşümün bir başka etkilerinden birisi de kiracıların yerinden edilerek sosyal sorunların görülmesidir. Dönüşüm uygulamaları ile birlikte hak sahiplerine çeşitli destekler sağlanmaktadır. Ancak kiracılar bu süreç içerisinde herhangi bir destek alamamaktadır. Kiracıların kira ödeyebilecekleri yeni bir ev bulmakta zorlanmaları, kiracıların dönüşüm süreci ile birlikte evsiz kalması ve sosyoekonomik anlamda dezavantajlı konuma gelmelerine neden olmaktadır.
Düşük gelire sahip olan kiracılar yaşadıkları şehir merkezlerinden uzaklaşarak, hem işlerine hem sosyal yaşantılarına ulaşmakta zorlanmaktadırlar. Bu durum sonrası yeni bölgeye adapte olmakta zorlanma, kentsel ayrışma ve sosyal dışlanma gibi bir takım sosyal sorunlarla karşılaşabilmektedirler.
5- Geçici Konut Talebi
Dönüşüm bölgesinde yer alan kiracılar genel olarak bu süreç içerisinde yakın çevrede ev kiralamaya çalışmaktadırlar. Bu süreç boyunca yakın bölgeleri kapsayan çevre semtlerde geçici olarak yoğunlukta artış görülmektedir. Yaşanan bu geçici yoğunluk, büyük oranda çevre bölgelerde kira fiyatlarında geçici olsa da ciddi anlamda artışların görülmesine neden olur.
Dönüşüm bölgelerinden ziyade bu bölgelerin çevresi de direkt olarak dönüşümün etkilerine maruz kalmış olur. Yeni evlenen çiftler veya üniversite öğrencilerinin konut aradıkları dönemlerde geçici talep daha da yoğunlaşmaktadır.
İlçe İlçe Değişen İstanbul Kiralık Konut Fiyatları için tıklayın!