Rayiç bedel, gayrimenkul alım satımlarında sıklıkla karşılaşılan kavram olarak öne çıkmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasası gün geçtikçe daha da hareketli hale gelmektedir. Yatırımcılar için ticari mülkler, arsa yatırımları ve konut fiyatları kendilerini yakından ilgilendiren konular arasındadır. Rayiç bedel kavramı, satış fiyatını etkilemenin dışında mülkün gerçek değerini, harçlarını ve vergi yükümlülüklerini de ilgilendirmektedir. Buna göre gayrimenkulün yer aldığı dönemdeki ve bölgedeki ortalama piyasa değerinin ne olduğunu ifade eden rayiç bedel, yalnızca bir tahmin değildir.
Tapu müdürlükleri, vergi daireleri ve belediyeler tarafından resmi işlemlerde bu bedel esas alınmaktadır. Buradan anlaşılması gereken şey; alıcı ve satıcının serbest piyasa koşullarında üzerinde anlaşmaya gidebilecekleri yaklaşık tutarı ifade etmektedir. Bundan dolayı rayiç bedeli ile alakalı ifadeyi doğru anlamak, yasal yükümlülükler ve yatırım kararları üzerinde doğrudan etkiye sahiptir.
Rayiç Bedel Nasıl Belirlenir?
Rayiç bedeli belirlerken bazı unsurlar göz önüne alınarak yapılmaktadır. Bir belediyenin sınırları içindeki her taşınmaz için bu bedel ayrı olarak belirlenmektedir. Belirleme yapma esnasında şu kriterler göz önüne alınarak yapılmaktadır:
- Ulaşım, sosyal olanaklar ve altyapı gibi lokasyon kaynaklı avantajlar,
- Mevcut civardaki emsal satışlar ve piyasa hareketlilikleri,
- Arsa payı ve metrekaresi,
- Gayrimenkulün yer almış olduğu lokasyon,
- İmar durumu ve konut, sanayi veya ticari anlamda kullanım amacı.
Yukarıda belirtilen kriterler doğrultusunda belediyeler tarafından belli dönem veya her sene olmak üzere emlak vergi değeri güncel şekilde oluşturulur. Böylelikle serbest piyasa koşullarında alıcı ve satıcı farklı bir fiyat olmak üzere anlaşmazlık sağlayabilir.
Fakat tapu işlemleri söz konusu olduğunda bahsi geçecek olan rakam, rayiç bedelin altında olmayacak şekilde belirlenmelidir. Dolayısıyla birçok kişi satış fiyatını rayiç bedelin üzerinde olacak şekilde veya denk olacak şekilde tutmaktadır. Rayiç bedelin belirlenmesi aşamasında emlak vergi değerine yakın veya paralel olacak şekilde de belirlendiğini söylemek mümkündür.
Rayiç Bedel Hangi Yönlerden Önemlidir?
Rayiç bedel, gayrimenkul alım satımında birçok kişinin yalnızca tapu konularında işlem yaparken karşılaştığı rakam olarak bilinmektedir. Bu bilginin aksine yatırımın yönünü belirleyen stratejik bir gösterge olarak da algılanmalıdır. Bu kavramın doğru okunması, mülkün gerçek değerini anlamak, ilerleyen günlerdeki potansiyelini görmek ve vergisel yükümlülükleri planlamak adına son derece önemlidir. Bu bedel resmi kurumlar tarafından esas alınan bir değerleme ölçüsü olarak geçmektedir. Bir tek satış anında değil, mülkteki vergi, kredi ve miras konularında da devreye girmektedir.
Bundan dolayı gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünüyor veya mülkünüzü satmayı planlıyorsanız, rayiç bedelinizi öğrenerek sağlıklı bir yatırım gerçekleştirebilirsiniz. Bu bedel yalnızca devlet tarafından zorunlu tutulan bir rakam değildir. Aslında bu bedelin gayrimenkulün gerçek ekonomik değeri hakkında resmi bir gösterge olarak da söylenebilir. Gayrimenkul miras yoluyla geçtiği durumlarda intikal ve veraset vergisi de rayiç bedel üstünden hesaplanmaktadır. Ayrıca bankalar konut kredisi verecekleri kişilerin ekspertiz raporlarında göz önünde bulundurmaktadır. Özellikle bu raporlar da genellikle rayiç beden ile paralellik gösterecek şekilde görülebilir.
Mülkiyetin devam ettiği durumlarda ödenmesi gereken yıllık vergiler rayiç bedelin miktarı baz alınacak şekilde belirlenmektedir. Satış bedelleri tapu üzerinde bu bedel üzerinden hesaplama yapılarak belirlenmektedir. Bu durum alıcı ve satıcının ödemesi gereken harç miktarını direkt olarak etkilemektedir. Resmi belgelerde rayiç bedelin altında olacak şekilde beyan verilmesi yasak olmasa da cezai yaptırımlara yol açabilmektedir. Bu sebeple yatırımcıların belli zamanlarda belediyelerden güncel rayiç bedelleri hakkında bilgi almaları gerekmektedir.
Dükkan ve İşyeri Kira Takibi Nasıl Yapılır?