Yabancıya konut satarken, yerli alıcılara göre kıyaslandığında daha fazla dikkat ve hassas olmak gerekmektedir. Ülkemiz gerek coğrafi konumu, gerek kültürel zenginlikleri ve yatırım avantajlarıyla yabancı yatırımcılar tarafından dikkat çekmektedir.
Yabancı alıcılar tarafından gayrimenkul sektörüne yoğunluklu olarak ilgi bulunmaktadır. 2025 yılı kapsamında yabancıya konut satarken dikkat edilmesi gereken hukuki, ticari ve teknik detaylar ayrıntılı şekilde araştırılmalıdır.
1-Yabancıya Konut Satarken Yasal Durumun Kontrolü
İlk olarak satılması planlanan konutun yabancılara satışa uygun olması gerekmektedir. Türkiye’de bazı bölgelerde yabancıya konut satışı yapılamamaktadır. Bu alanlar özellikle askeri yasak ve güvenlik alanı olarak ilan edilmiştir. Tapu Müdürlüğü’nden “yabancıya satış yapılabilir” onayının alınması gerekmektedir.
Sonrasında taşınmazın üstündeki şerh, haciz ve ipotek gibi kısıtlayıcı kayıtlar mevcut ise kaldırılması gerekmektedir. Konutu almayı düşünen yabancının kendi ülkesindeki Türkiye’den büyük satın alma hakkının olup olmadığı da kontrol edilmelidir.
2- Tapu İşlemleri ve Yeminli Tercüman Bulundurulması Zorunluluğu
Yabancıya konut satarken Tapu ve kadastro müdürlüğü nezdinde gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Eğer alıcı Türkçe bilmiyorsa yemini tercüman da bulundurulması gerekmektedir. Tapu müdürlüğü tarafından taşınmaz bilgi formu içerisinde detaylı şekilde anlatılması gerekmektedir.
Bu esnada bulundurmanız gereken belgeler ise şöyledir; vergi numarası, konutun tapusu, enerji kimlik belgesi, pasaport ve noter onaylı Türkçe tercümesi ve DASK şeklindedir.
3- Profesyonel Danışmanlık Hizmeti Almak
Yabancıya konu satışı yapılacağı esnasında satış süreci muhakkak uzman desteği alınarak yapılmalıdır. Potansiyel kazanç sağlasa da ciddi riskleri barındıran bir konu olarak görülmektedir. Bu sebeple emlak danışmanları değerleme uzmanları, vergi danışmanları veya hukukçular tarafından yürütülmesi gerekmektedir.
4- Dil ve Kültürel Uyum Sorunu
Yabancı alıcılar için gayrimenkul işlemlerini halletme konusunda bazı zorluklar görülmektedir. Özellikle dil ve kültür farklılıklarından oluşabilecek birtakım problemler mevcut olabilir. Özellikle konut satarken alıcıya süreci açık ve net bir şekilde anlatmak gerekmektedir. Yine dil sorunundan yaşanabilecek profesyonel tercüman desteği almakla bir o kadar önemlidir. Vergi, tapu ve ikamet işlemlerini içeren danışmanlık hizmetleri almak da avantaj sağlayacak bir diğer konulardan birisidir.
Yabancıya satış sonrası bazı uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir. Bunun için tüm sözleşmeler Türkçe ve alıcının anladığı dilde ekstradan yazılması gerekmektedir. Taahhütler ise yazılı olarak net ve açık biçimde belirtilmelidir. Ödeme planı, cezai şartlar ve teslim tarihi gibi detaylar atlanmadan karşı tarafa iletilmelidir.
5- Vatandaşlık Amaçlı Alımlardaki Yeni Sınırın Bilinmesi
2022 yılında Türk vatandaşlığını almak isteyen yabancılar için asgari konut bedeli belirlenmiştir. Bu bedel 2022’den itibaren olmak üzere günümüzde de 400.000 Amerikan doları olarak geçmektedir. Bazı güncellemeler söz konusu olacağı için sürecin ayrıntılı şekilde araştırılması gerekmektedir. Vatandaşlık için dikkat edilmesi gereken bazı hususlar bulunmaktadır.
En az 3 yıl satılmama taahhüdü tapuya şerh edilmelidir. Konutun ekspertiz değeri ve döviz bozdurma belgesi ise bu sınırı net şekilde karşılamalıdır. Ortak alım vatandaşlık Hakkı sağlamayacağından, alım tek bir kişi ismine yapılmalıdır. Satın alınan konutun asgari değeri 400.000 dolar olmalıdır.
6- Ekspertiz Raporunun Zorunlu Tutulması
Sermaye piyasası kurulu lisanslı firmalar tarafından gayrimenkul değerleme raporu hazırlanmaktadır. Tapu işlemleri esnasında taşınmazın gerçek değerini göstermekte olan bu rapor alınması gerekmektedir.
Rapor amaç itibarıyla; satıcının veya alıcının haksız işlem yapmasını engellemek, KDV muafiyeti gibi avantajlardan adil olarak yararlanmak, değerin düşürülmesini veya şişirilmesini önlemek amaçlı yapılmaktadır.
7- KDV Muafiyeti ve Vergi Avantajları
Yabancı yatırımcılar, Türkiye’de konuşulacağında yararlanabilecekleri birbirinden farklı fırsatlar bulunmaktadır. Bunlardan en çok bilineni KDV istisnası olarak geçmektedir. Yabancıların bu muafiyetten yararlanması için satışın konutun ilk teslimi olması gerekmektedir.
Ödemeler ise Türkiye dışından yapılmalıdır. Satışta tapu teslimi KDV hariç fiyat üzerinden gerçekleşmesi gerekmekte ve alıcının Türkiye’de 6 aydan fazla kalmamış olması gerekmektedir.
Ev Alırken Karşınıza Çıkan İpotek Durumu Ne Anlama Gelir?