Bir evi veya bir mülkü kiraya vermek, yalnızca evi başkasına devretmekten ibaret değildir. Kiracının adil bir ücret ödemesi ve mülk sahibinin kazanç elde edebilmesi için kira bedelini doğru şekilde belirlemek gerekir. Günümüzde ekonomik çalkantılar sebebiyle gayrimenkul yatırımları, güvenli liman olarak görülmektedir.
Yaşanan ekonomik koşullar, bölgesel gelişmeler, arz talep dengesi ve enflasyon oranları gibi unsurlar kira fiyatlarını etkilemektedir. Büyük şehirlerde görülmekte olan göç, üniversite kampüslerinin gelişmesi ve ulaşım projesi gibi nedenlerle kiralar hızla artış göstermektedir. Bazı bölgelerde görülen konut bolluğu ve altyapı eksikliği de fiyatların aşağı doğru gerilemesine neden olmaktadır.
Hem mülk sahibinin zarar etmemesi hem de kiracının dengeli şekilde kira ödemesi için ayrıntılı bir hesaplama yapmak gerekmektedir bunun için piyasa takibi doğru hesaplama yöntemleri ve detaylı analiz gerekmektedir. Bu temel prensipler; ev sahipleri için gerçekçi ve rekabetçi bir fiyat belirlemeleri mümkün olmaktadır. Bu yöntemlerin her birini ise şöyle açıklamak mümkündür:
1- Getiri Oranı Yöntemi
Yatırım mantığıyla kira hesaplama yöntemlerinden birisi olan getiri oranı yöntemi, profesyonel yatırımcılar tarafından kullanılır. Brüt kira çarpanı veya net getiri oranı gibi kavramları içermektedir. Gayrimenkul yatırım yapmayı planlayan kişiler için kira geliri, yatırımın geri dönüştüresini belirlemektedir. Bu sebeple kira tutarı, mülkün toplam değerine oranlanarak hesaplanmaktadır.
• Brüt getiri hesaplama formülü: brüt kira getirisi = yıllık kira geliri / mülkün piyasa değeri
Dairenizin değeri 3.000.000 söyle ve yıllık kira geliri 300.000 TL ise getiri oranı %10 olacaktır. Bu oran Türkiye için %4 ile %8 arasında değişiklik gösterebilir. Hesap yaptığınızda oran %3’ün altına düşüyorsa, kira tutarınız düşük kalmış olabilir. Aksi bir durumda yani yüksek oran görüldüğünde ise mülkün değerine göre fazla kira istendiğini gösterir.
Bu formülün avantajları yatırım performansını ölçmek için son derece uygundur. Profesyonel kira politikaları oluşturmanıza katkı sağlamaktadır. Kiraya vereceğiniz mülkün piyasa değeri baz alınarak hesaplanır. Özellikle bu yöntemi kullanmak istiyorsanız yüksek değerli miktarda ve merkezi lokasyonlardaki daireler için tercih edebilirsiniz.
2- Emsal Kira Analizi
Bu yönteme göre piyasaya bakarak doğru fiyatı bulmak mümkün olmaktadır. Kira belirlemenin en yaygın ve pratik yolu, emsal kira analizine bakarak geçmektedir. Etraftaki benzer mülklerin kira bedellerini karşılaştırarak işe koyulabilirsiniz. Emsal analizine göre aynı semtte yer alan kiralık evler, büyüklüklerine, konumlarına ve özelliklerine göre incelenir. Bu yöntem ile konut piyasasındaki alıcılar ve kiraya verenler için yaygın bir yöntemdir.
Örneğin, bir dairenin ortalama kirası 25.000 TL civarındaysa benzer özellikte bulunan mülkünüz için bu rakamı baz alabilirsiniz. Fakat emsaller yalnızca yön gösterdiği için her dairenin kendine özgü avantajları veya dezavantajları olduğu unutulmamalıdır. Dairelerin kendine has özellikleri fiyatı hem artırabilir hem de azaltabilir. Bu yöntemi uygulamak için internet üzerinde bulunan farklı daire satışlarının ve kiralamaların yer aldığı platformlardaki bölgenize ait benzer ilanları listeleyerek işe başlayın. Ortalama kira değerini belirledikten sonra mülkünüzün olumlu ve olumsuz özelliklerine göre değerini artırın veya azaltın.
3- Gider Odaklı Yaklaşım
Kira verirlerken maliyet tablosunu göz önünde bulundurmanız gerekmektedir. Evinizi kiraya vermek demek, yalnızca kazanç elde etmenize yaramaz. Aynı zamanda karşınıza bazı sabit ve değişken giderler de çıkacaktır.
Aidat ve bina giderleri, sigorta bedeli, dönemsel yapılacak bakım ve tadilat masrafları, emlak vergisi ve boş kalma süreleri gibi faktörlere dikkat etmeniz gerekir. Bu hesaplama yöntemi kira bedelinizin hangi düzeyde olması gerektiğini açıkça gösterir.
Kolay bir takip yöntemi için Mülk Takibi Kullanın!