Kat mülkiyeti, iş yeri veya bir dairenin fiziksel sahipliğinden ziyade hukuki konumunu temsil eder. Bundan dolayı mülk satın alımlarında bir tek konuma ve fiyatına bakmak doğru olmaz. Mülk alırken tapu türüne de bakılması gerekmektedir. 2025 yılı kapsamında değişen yönetmelikler ve şehirleşme politikalarıyla birlikte kat mülkiyeti olmayan taşınmazlar risk taşımaktadır. Kat mülkiyeti olmayan yapılar ne gibi riskler içerir?
Bir yapı, kat mülkiyeti olmaksızın satılıyor veya devir işlemleri gerçekleştiriliyorsa bazı risklerle karşılaşmak mümkündür. Bu risklerin başında tapu iptali davaları ve gelecekte alınacak yakın kararları yer almaktadır. Bunun akabinde kredilendirme sorunları, ortak alan anlaşmazlıkları, ruhsatsız ya da imara aykırı yapılaşma gibi risklerle de karşılaşılabilir. Bundan dolayı gayrimenkul satın almadan önce ilk olarak kat irtifakı mı yoksa kat mülkiyeti mi sorularına cevap vermek mühimdir.
Kat mülkiyeti, genel anlamda tanımlanacak olursa tanımlanan bir yapının bağımsız bölümleri üstünde, kişiye özel olmak üzere kurulan mülkiyet hakkını içerir. Türk Medeni kanunu ve kat mülkiyeti kanunu gereğince, bu hak yalnızca iskan izni alınan binalarda kullanılır. Kat mülkiyeti tapusu, dükkan ve daire gibi bağımsız bölümleri içermektedir. Kişiler bu bölüm üzerindeki haklarını resmi anlamda tanımlamaktadır.
Kat Mülkiyetinin Sağladığı Haklar Nelerdir?
Kat mülkiyeti sahibi olmak demek yalnızca dairenin kullanım hakkını içermez. Bunun yanı sıra birçok hukuki ve toplumsal hakkı da içermektedir. Bu hakların başında bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet hakkı yer almaktadır. Ek olarak ortak alanlar üzerinde paylı mülkiyet, tapu siciline işlenmiş hakların devredilebilirliği ve kat malikleri kurulunda söz sahibi olma şeklindedir.
Ayrıca yönetim planına katılma ve itiraz hakkı, kiralama ve satma gibi işlemleri bireysel olarak yapabilme haklarında sağlamaktadır. Kat mülkiyetinin sağlamış olduğu bütün haklar, mülk sahibinin hem yapı yönetiminde hem de mal üzerinde söz sahibi olduğunu gösterir. Mülk satmak istediğinize karar verdiğinizde kat mülkiyeti tapusuna sahip olmanız alıcı için güven sağlamaktadır.
Kat Mülkiyetinde Ortak Alanlar Hangileridir?
Kat mülkiyete sahibi, birçok alanın yükümlülüğünü içermektedir. Kat mülkiyeti, bireysel haklar kadar toplu yaşam sorumluluklarını da içermektedir. Apartman ya da site gibi yapılar olmak üzere ortak alanların bakım ve yönetimi de tüm kat maliklerini ilgilendirmektedir. Bahsi geçen alanlar ise şöyledir;
- Güvenlik sistemleri
- Çatı ve temel yapılar
- Merdivenler
- Asansörler
- Bahçeler ve otoparklar
Kat mülkiyete sahipleri, asansörler, merdivenler, bahçeler ve otoparklar, çatı ve temel yapılar ile güvenlik sistemleri olmak üzere alanların bakımına maddi anlamda katkı sağlamalıdır. Ek olarak apartman yönetim planına uyum sağlamaları gerekmektedir. Dolayısıyla bazı aidat ve ortak gider borçlarının ödenmemesi gibi durumlar icra işlemlerinin görülmesine neden olabilir.
Burada karşılaşılan başka bir soru ise kat mülkiyetinin nasıl alındığıdır. Kat mülkiyeti tapusu almak için ilk olarak binanın inşaatının tamamen bitmiş olması ve belediyeden iskan ruhsatının alınmış olması gerekmektedir. Gerekli olan belgeleri tamamladıktan sonra Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapılmalıdır. Yapı kullanma izin belgesi, projeye uygunluk belgesi, dilekçe, kimlik belgeleri, kat planı ve bağımsız bölüm listesi belgelerini toplayarak başvuru yapmamız gerekmektedir.
Ev Sahibi ve Kiracı Arasındaki Yaygın Sorunlar Nelerdir? tıklayın!
Tüm bu işlemler ile birlikte her bağımsız bölüm için ayrı bir tapu çıkarılmaktadır. Böylelikle bu tapular kat mülkiyetli hale gelmektedir. Türkiye’de gayrimenkul alım satımlarında yapılan denetimler sonucu yapı güvenliği ve hukuki durumlar atlanmaması adına kat mülkiyeti son derece önemlidir. Kredi ile ev alacak olan kişilerin bankalar tarafından kat mülkiyeti tapusu şartını görmeleri son derece muhtemeldir.